Arrendar un inmueble siempre es complicado y conlleva múltiples procesos que permiten y apuntan la elección de un buen arrendatario. Son muchas las preguntas que nos hacemos al momento de tomar la decisión de alquilar nuestra propiedad como por ejemplo, si los nuevos habitantes van a cuidar la casa o el departamento, cómo elaborar un buen contrato que nos resguarde completamente o si cumplirán con todos los requisitos.
Pero el mayor de todos los temores, es si serán buenos pagadores o no. Actualmente no se tienen estadísticas exactas respecto al número de propiedades literalmente tomadas por inquilinos morosos, o que sencillamente no paguen y vivan en los inmuebles, pero sí se sabe que es una realidad latente y que sucede frecuentemente en nuestro país.
Por tal razón, existen diversos procedimientos que pueden realizar las personas que sufran este delito y que busquen recuperar lo que legalmente les pertenece, como también una serie de precauciones que se deben tomar para evitar estas situaciones.
Por ejemplo, la Socia Comercial de Lecaros Propiedades, Noemí Núñez, asegura que si hay una persona viviendo en una propiedad sin pagar el arriendo acordado y las instancias de diálogo no han sido fructíferas, “el siguiente paso es el legal. Contratar a un abogado y hacer cumplir las cláusulas del contrato para poner fin a este. En el mejor escenario entre 3 a 6 meses se podría sacar a un arrendatario del inmueble, siempre y cuando se haya celebrado previamente un contrato en notaria y teniendo un buen abogado”.
En este punto, el director del estudio jurídico Schilling Abogados, Mario Schilling, recomienda “recurrir a un experto que tenga experiencia en juicios de arriendo. Es probable que el gasto en el proceso judicial sea mayor a la ganancia obtenida del arrendatario infractor, pero lamentablemente no queda otra posibilidad. Si el arrendador utiliza la fuerza o la autodefensa en contra de su arrendatario para resolver su conflicto, puede terminar en calidad de imputado por la comisión de un delito”.
En el mismo sentido, Schilling resalta que “los procedimientos se llevan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común. Estos tribunales ven las siguientes materias: desahucio del contrato, terminación del arrendamiento, restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador, indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y otros casos que se refieren a las demás cuestiones derivadas de estos contratos. El procedimiento es ágil y normalmente en pocos meses se puede obtener sentencia”.
Respecto a las precauciones que se deben tomar, Núñez destaca:
- Establecer un contrato de arriendo completo y claro, que es un acuerdo entre las partes para dejar constancia de los derechos y deberes de cada uno. Este es imprescindible que sea protocolizado en notaría para su validez jurídica.
- Protegerse estipulando un pagaré por algunos meses de renta por si se presentaran dos situaciones: una, que me dejen de pagar y yo poder protestar ese pagaré; y dos: porque como el arrendatario solo documenta un mes de garantía por el arriendo, en el caso de que hubieran destrozos o mal uso del inmueble, y con ese pagaré podría costear los arreglos que hubiera que hacerle a la propiedad.
- La primera instancia para exigir el pago del arriendo o el buen comportamiento del arrendatario es el diálogo, o sea, agotar todas las instancias de conversación y acuerdo entre las partes, ya que “siempre es mejor un buen acuerdo que un mal juicio”, sostiene Núñez.
Por su parte, Schilling agrega que “en ocasiones es difícil anticiparse al arrendatario incumplidor, pues a veces hay ocasiones que pueden arrendar terceras personas que cumplen con un perfil deseado (acredita renta suficiente para pagar el arriendo, antigüedad laboral, buenos antecedentes comerciales, entre otros puntos), sin embargo no ocupan ellas el inmueble, sino un pariente o un amigo. En otras ocasiones, el arrendatario puede caer en insolvencia, porque pierde el empleo o se divorcia y cambia su situación financiera. Lo ideal sería asesorarse con un buen abogado en la redacción de su contrato de arriendo y no depender de contratos tipos”.
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